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租金平使用限制少 工廈蛻變初創孵化器 文藝工作者尋獲追夢空間
13 Jan 2022
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活化工廈2.0計畫下,近年各區工廈不斷轉型,規劃署早前一份研究報告揭示,工廈成為初創搖籃,吸引成立不足五年的新創企業進駐。多名科技業界指出,與科學園、商廈相比,工廈租金便宜一大截,加上使用限制較少,尤其適合需要長時間工作及用電的科企,不少初創企業在孵化計畫完結後,都會轉租工廈單位。科企以外,近年愈來愈多文化藝術工作者,在工廈租置工作室,選址火炭、荃灣、東九龍等地區。另一邊廂,一些興趣班導師正計畫從工廈搬到商廈,以作長遠發展。
 
上月規劃署發表新一份《全港工業用地分區研究報告》,披露本港工業樓宇數目明顯減少,其中不少工廈已部分或整幢改裝及重建,作非工業用途。報告首次提到,全港逾七萬六千個工廈單位中,由逾萬個成立不足五年的初創公司使用,佔整體數字約一成四,反映工廈已成為初創搖籃。
 
近年科學園的創科空間面臨飽和,加上租金高昂,科培網絡會長李治緯坦言,很多從科學園培育計畫畢業的初創公司,礙於租金問題,會搬到觀塘、火炭等工廈單位。另外,一些初創公司因無法在科學園租地方,需直接向外租工廈單位,「《施政報告》提出構建的新田科技城,面積等於數個科學園的大小,希望屆時租金會便宜一些。」
 
科學園租金追貼甲級商廈
生物科技公司「水中銀」是科學園租戶之一,其首席執行官杜偉樑表示,近年科學園已追貼甲級寫字樓的租金,欠缺資金的初創企業完成資助項目後,往往難以負擔如此高昂的資金,「基本有三四成初創完成孵化後,就會搬去工業區。」以他觀察,至少三十家從事生物科技、IT、軟件開發等初創,已移師工廈繼續科研及進行半生產工序。 杜偉樑提到,雖然園內的培育計畫申請門檻提高,但每年仍有大批新申請盼能進駐科學園,令園內空間需求愈見緊絀,「因為供求問題,好多時只是租到hot desk(無固定辦公桌),而非一個單位。」他不諱言,即使在科學園有實力的租戶亦難以擴充發展,需要出外尋找地方,以其公司為例,由於實驗室空間在園內「一位難求」,目前已到廣州開設辦公室。
 
香港創科發展協會主席陳迪源認同,對於從科學園孵化的初創企業而言,園內租金並不吸引,因而搬到沙田、荃灣等工業區,「與商廈、服務式辦公室比較,在工廈加班不需要額外支付冷氣費,對工作時間長的創科行業來說,有實際需要。」他續指,不少共享空間都在工廈內,故吸引較多初創並不出奇。
 
工廈交通便利 易招募員工
事實上,不少上市公司的科技部門亦在工廈開設辦公室,李治緯知悉,一些從事軟件開發和電子硬件相關行業的科技公司,都會租用葵涌工廈,原因在於呎租便宜,可花錢大裝修,加上靠近港鐵站,交通方便,「員工較容易上班,招募新同事比較容易。」
 
隨着雲端服務愈趨普及,近年愈來愈多數據中心進駐工業區。《研究報告》發現,全港數據中心逾七十四萬平方米樓面面積中,有五成二來自工廈,集中於葵涌及荃灣地區。李治緯指出,近年很多大公司在港均有自租地方置放伺服器,甚至開設數據中心,例如國際知名的數據中心服務供應商Equinix,「他們要滿足很多安全安求,例如要在香港分散地點設數據中心。這些大型數據中心選址一般會靠近海邊的光纖電纜。」
 
科企以外,近年愈來愈多來自文化藝術界的初創單位,進駐各區工廈。於火炭工業區從事木藝工作的吳先生表示,近年不少文化藝術工作者租用工廈單位設工作室,或用來舉辦各類型興趣班。他以火炭工業區為例,周邊不少租戶均有辦興趣班,以支撐租金及餬口,「他們多數主打皮革、木藝、陶瓷等。」
 
吳先生明言,租金低、位置方便,是他租用火炭區的工廈的主要原因,「大概一萬一千至一萬二千元,便可租到七百呎的單位,與朋友夾租後更可分擔租金壓力。」吳先生補充,上述兩點,相信同樣是近年不少藝文界朋友選擇工廈的原因。被問到能否餬口,他指要視乎興趣班原本的吸引力,但一般能做到收支平衡,並形容工廈對他們來說是福地。
 
活化工廈恐令租金上漲
不過非所有工廈使用者均認同政府的工廈活化計畫,其中從事劇場及音樂創作的陳先生,現與好友於沙田的工業區租置單位做創作,每月花費五千至六千元左右。他批評,政府口中的活化其實將工廈「再商業化」、「士紳化」,同時有機會令工廈租金提升,進一步扼殺他們生存空間,直指「會把現狀搞得更差。」
 
據了解,工廈除了吸引一班藝術創作者外,近年一些影音製作、廣告、文娛界別的初創人士,亦在香港各區的工廈設辦公室或工作室等,當中以九龍東、荃灣及葵涌為主。雖然有人樂意遷入工廈創業,但也有創業者表示計畫遷走。有於工廈教班的瑜伽導師透露,因擔心違反工廈使用等條例,他們正把興趣班陸續遷往鄰近市區的商廈繼續發展,惟租金問題成他們主要考慮因素。